Nota informativa a cura del Servizio Edilizia Privata

Il decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005  (entrato in vigore il 21 luglio 2005) prevede un sistema di garanzie comprendenti:

• l’obbligo di consegna all’acquirente, da parte del costruttore, di una fideiussione di importo corrispondente a quanto pagato prima del trasferimento definitivo dell’immobile;
• una polizza assicurativa a favore dell’acquirente per i vizi e le difformità che si dovessero manifestare dopo la vendita dell’immobile;
• una serie di clausole e disposizioni che il contratto preliminare (cosiddetto compromesso di vendita) deve obbligatoriamente contenere a tutela dell’acquirente.

Il decreto prevede inoltre un fondo di solidarietà per gli acquirenti e apporta modifiche alla disciplina del fallimento.

Entrando più nel dettaglio del provvedimento, va innanzitutto precisato che esso si applica agli immobili da costruire sia residenziali che non residenziali. Rientrano nella disciplina in esame gli immobili di futura costruzione e quelli, in corso di costruzione, non ancora ultimati. Secondo un interpretazione contenuta in una rivista specializzata, il decreto si applica, oltre che agli interventi di nuova costruzione, a quelli di sostituzione edilizia e di ristrutturazione edilizia comportante demolizione e fedele ricostruzione. Non rientrano invece nell’ambito di applicazione della normativa gli interventi di recupero edilizio, compresa la ristrutturazione con mantenimento dell’edificio esistente.

Le garanzie a favore degli acquirenti

• Garanzia fideiussoria
  Le disposizioni relative alla garanzia fideiussoria si applicano agli immobili realizzati in base a richiesta di permesso di costruire o denuncia di inizio attività edilizia presentate dopo il 21.07.2005 (data di entrata in vigore del decreto). In questi casi il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, al più tardi al momento della stipula del preliminare di vendita, una fideiussione di importo corrispondente a quanto già riscosso e debba ancora riscuotere prima del trasferimento definitivo dell’immobile. La garanzia riguarda quindi la caparra e gli altri acconti versati/da versare dall’acquirente al costruttore prima del saldo in occasione dell’atto di trasferimento definitivo della proprietà.
• Polizza assicurativa
  Anche queste disposizioni si applicano agli immobili costruiti in base a richiesta di permesso di costruire o denuncia di inizio attività edilizia presentate dopo il 21.07.2005. Al momento del trasferimento della proprietà il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa per gli eventuali futuri vizi e difformità. La polizza, di durata decennale a partire dall’ultimazione dell’immobile, deve garantire i danni materiali e diretti all’immobile a seguito di rovina totale o parziale o derivanti da gravi difetti (per vizio del suolo o per difetto di costruzione). La polizza deve prevedere inoltre il risarcimento dei danni a terzi.
• Contenuti obbligatori del contratto preliminare
  Queste disposizioni, a differenze di quelle indicate ai punti 1) e 2) sono obbligatorie, a partire dal 21.07.2005, a prescindere dalla data di presentazione della richiesta di permesso di costruire o della denuncia di inizio attività. I contenuti obbligatori sono puntualmente elencati all’articolo 6 del decreto. Va sottolineato che al contratto preliminare devono essere allegati anche:
  a) il capitolato speciale d’appalto nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti tra le parti;
  b) gli elaborati di progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente all’immobile oggetto del contratto, alle sue pertinenze e alle parti condominiali.
  Il consiglio nazionale del notariato ha predisposto uno schema tipo di contratto preliminare, al quale si rimanda per un’esaustiva trattazione.
• Fondo di solidarietà per gli acquirenti
  Il fondo è stato concepito allo scopo di indennizzare gli acquirenti che, in seguito a "procedure di crisi del costruttore" (fallimento, concordato preventivo ecc.), abbiano subito la perdita di somme di denaro e non abbiano conseguito la proprietà dell’immobile oggetto del contratto stipulato con il costruttore, rimanendo vittime dell’insolvenza di quest’ultimo. E’ una misura volta a tutelare situazioni pregresse, relative a procedimenti di insolvenza del costruttore non concluse in epoca antecedente al 31.12.1993. I requisiti di accesso al fondo sono indicati all’articolo 13 del decreto.
• Le altre disposizioni, concernenti modifiche alla disciplina del fallimento, tecnicamente piuttosto complesse, hanno anch’esse come finalità quella di limitare gli effetti sugli acquirenti, delle situazioni di insolvenza dei costruttori. Per queste disposizioni si rimanda al testo del decreto.

La presente nota ha un intento puramente informativo. Trattandosi di materia riguardante i rapporti tra acquirente e costruttore, essa esula dai compiti istituzionali del Comune, a cui non potranno essere avanzate richieste di assistenza e consulenza. Per queste ultime, oltre che ai professionisti, gli interessati possono rivolgersi alle associazioni dei consumatori.